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Imóvel Foreiro ou enfiteuta, você sabe o que significa?
Foreiro (enfiteuta) é uma pessoa ou instituição que adquire direitos sobre um terreno ou um imóvel através de um contrato, mas não é o dono do local.
Para você entender melhor, vamos ilustrar a situação: digamos que a igreja é dona de um terreno e uma família deseja construir uma casa no local. Se a igreja não pretende fazer uso daquele terreno, ambas as partes assinam um contrato e a família passa a ter direitos sobre aquela terra, mesmo não sendo dona.
A partir daí, a família é obrigada a pagar uma taxa à igreja por estar utilizando o terreno, mas em contrapartida, a família adquire direitos sobre aquele local e não pode ser expulsa.
Sim, imóveis foreiros podem ser vendidos. Nesse caso, após o vendedor obter a aprovação do verdadeiro dono do terreno, ele é obrigado a pagar o Laudêmio(imposto para compensar o verdadeiro dono do imóvel, que corresponde a 2,5 % ou 5 % do valor da compra).
O aforamento é um privilégio concedido pelo proprietário do imóvel ou terreno ao ocupante. Nesse caso, o proprietário libera o ocupante da dívida eterna, ou seja, ao invés de pagar o foro (taxa) para sempre, o ocupante só pagará até o tempo que o proprietário estimar.
Ilustrando: se José é dono de um terreno onde Roberto construiu uma casa, Roberto deve pagar a José o foro (taxa) por estar ocupando aquele terreno. Com o aforamento, José diz a Roberto que ele só precisará pagar aquele aforamento por 3 gerações (60 anos) e que, depois disso, poderá morar ali gratuitamente, sem perder seus direitos.
O benefício do aforamento pode ser suspenso caso o ocupante não cumpra com sua parte do acordo, ou seja, não pague o foro regularmente.
Assim Foreiro ou enfiteuta é o titular de um desdobramento bastante amplo da propriedade. O enfiteuta detém praticamente todos os direitos inerentes à propriedade, ficando o antigo proprietário como “nu-proprietário”.
O foreiro possui algumas reservas em seu domínio, como:
1- pagar ao nu-proprietário uma “taxa” anual, denominada foro;
2- Na venda do imóvel, dar preferência ao nu-proprietário; e
3- Na venda do imóvel pagar ao nu-proprietário uma “taxa” denominada laudêmio.
As enfiteuses mais famosas do Brasil são as terras da região de Petrópolis (RJ), no qual o nu-proprietário ainda é a família Real.
Terrenos de Marinha, bem como as terras da União, de uso dominical, podem ser objeto de enfiteuse também.
Poucos se deram conta, mas o último dia de 2015 foi um divisor de águas na cobrança de taxas que causam confusão e discórdia no setor imobiliário.
A publicação da lei 13.240, dedicada a trâmites relacionados a imóveis da União, alterou e definiu pontos como a cobrança de laudêmio e taxa de ocupação, diminuindo significativamente os encargos.
A novidade é um alívio para os bolsos de quem vai comprar ou vender imóveis nos chamados terrenos de marinha, aqueles considerados como pertencentes à União por ocupar, na costa marítima, uma área que leva em consideração padrões determinados em 1831.
O laudêmio, por exemplo, é cobrado sempre que há venda de um imóvel sujeito a essas taxas. Antes, correspondia a 5% do valor do terreno e das benfeitorias (área construída). Agora, é aplicado apenas sobre o terreno. Enquanto isso, a taxa de ocupação, que é cobrada anualmente e antes podia chegar a 5% do valor do terreno com a área construída, agora foi fixada em 2%, excluindo as benfeitorias.
Grande avanços? Sim. O fim dos problemas? Não. Ainda que a redução de custos seja significativa, essas cobranças ainda causam revolta.
Nosso objetivo é acabar com a figura dos terrenos de marinha, que de forma esdrúxula só existe no Brasil e foi incorporado ao nosso sistema tributário no Império, estabelecendo a faixa de 15 braças craveiras (33 metros) para o lado do continente, a partir dos limites onde chegavam as águas do mar em 1831 — afirmam os empresarios do setor imobiliário do Rio de Janeiro.
Como explicam os advogados , a existência desses terrenos decorre de um instituto jurídico chamado enfiteuse, contrato em que terras públicas são cedidas a particulares, que devem pagar uma pensão (ou foro) anual. No caso do Rio, segundo ele, as áreas mais afetadas estão entre a Zona Sul e a Barra da Tijuca.
— O instituto da enfiteuse é um dos mais anacrônicos do nosso sistema. Por ele, permite-se até mesmo que a família imperial continue recebendo “foro” pelos imóveis de determinadas localidades no Brasil, como é o caso de parte de Petrópolis — comenta Corrêa. — O Código Civil de 2002 pôs fim à criação de novas enfiteuses, mas preservou as já constituídas.
Era conhecido o calvário enfrentado por quem tem contratos assim, tanto para regularizar o uso, que, muitas vezes, já existia há décadas, quanto para pagar um valor justo ou transferir os seus direitos a terceiros.
Segundo a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), só no estado do Rio de Janeiro há 101.596 unidades sujeitas a cobranças referentes a terreno de marinha.
Mais da metade está na capital: 55.919. Somando foro, taxa de ocupação e laudêmio, elas representaram uma arrecadação de cerca de R$ 210 milhões no ano 2015 (sendo mais de R$ 151 milhões na capital).
Além da União, outros entes e entidades têm direito a essas cobranças.
O próprio município do Rio tem esse poder sobre áreas que, espalhadas por 22 bairros, e renderam mais de R$ 28 milhões em receitas enfitêuticas, em 2015.
Também há famílias e entidades religiosas, como a Ordem São Francisco da Penitência e o Convento de Santa Teresa.
Não é raro que essas taxas virem caso de Justiça. Uma das origens do problema está no fato de as demarcações serem feitas mais recentemente, apesar de a lei ser centenária.
Houveram cobranças que pegaram as pessoas de surpresa. O laudêmio dificultava muito a regularização fundiária e a legalização de imóveis. Obter toda a documentação para uma transação de compra e venda é um processo trabalhoso e demorado.
Qualquer medida que diminua a burocracia e o custo facilita a regularização fundiária e, portanto, é bem-vinda.
A maior parte dos juízes tem apresentado posições favoráveis, sendo que a grande maioria tem feito alguma restrição à linha premar, definida há quase 200 anos e hoje completamente imaginária. Não é mais possível precisar essa marcação, em função dos aterros que foram feitos ao longo de todos esses anos e alterações ambientais.
Apesar das melhorias na legislação, ainda há gargalos na cobrança que mostram a desorganização na forma como é praticada. No que diz respeito a área de marinha no Rio, há prédios em que um apartamento paga as taxas e um vizinho, não.
Por meio da assessoria de imprensa, a SPU informou que a demarcação dos terrenos de marinha é realizada a partir de estudos e registrada em cartografias, e destacou que os recursos arrecadados com essas cobranças são recolhidos na conta única do Tesouro Nacional, não havendo uma destinação específica.
Além disso, a pasta reforçou que, apesar do nome, os terrenos de marinha não têm qualquer tipo relação com a Marinha do Brasil, sendo de propriedade da União.
Fontes:
http://creci-rj.gov.br/enfiteuse-foro-e-laudemio/
https://oglobo.globo.com/economia/
