Neste rápido estudo, vamos nos concentrar nas fianças que garantem os contratos de locação de imóveis.

A Lei nº. 8.245/91, também conhecida como a Lei do Inquilinato, prevê dentre as modalidades de garantia do cumprimento da obrigação, a fiança. Usualmente e, também por força do que dispõe o artigo 39 da referida legislação, os contratos determinam que todas as obrigações assumidas pelo fiador, se estendam até a entrega das chaves e o fiador, ao assinar o contrato, renuncia a certos benefícios legais, que em princípio, permitiriam primeiramente a execução de bens do devedor.

O credor coloca o fiador em posição de principal e solidário pagador, sendo o garantidor, personagem de extrema importância no contrato de locação.

A partir destas duras e rígidas regras, pergunta-se: – a obrigação do fiador é permanente mesmo? Vai além do prazo contratualmente ajustado? O fiador também está obrigado a pagar por alugueis majorados sem a sua anuência?

Pois bem, se de um lado, a lei determina que o fiador se obrigue até a entrega das chaves do imóvel, ainda que isso ocorra além do prazo contratual, também criou uma porta de saída para esta hipótese, posto que a fiança é ato de caráter essencialmente gratuito, de favor. Com efeito, uma vez que o prazo de vigência do contrato seja atingido e o locatário permaneça na posse do imóvel sem a oposição do locador, é sabido que a locação está prorrogada por tempo indeterminado, mantidas, porém as cláusulas contratuais – exceto e por óbvio a do prazo de vigência por tempo determinado. E neste caso específico, poderá o fiador, atento ao fato, avaliar se permanece ou não como garantidor das obrigações decorrentes da locação.

Optando pela sua retirada, deve o fiador notificar o locador, de forma inequívoca, com arrimo no artigo 40, inciso X da Lei de Locações, a saber:

“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 

Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”

Outra indagação interessante, diz respeito aos aumentos reais do valor de aluguel ajustados entre Locador e Locatário, sem a anuência do fiador. Observe que não se está abordando questão atinente ao reajuste contratual pelos índices oficiais da inflação, mas sim dos casos de majoração real. E nesta toada, o fiador que não participar do aditamento ao contrato locatício, cujo objetivo era majorar o aluguel, responderá apenas pelo valor originalmente pactuado. Nesta direção o Superior Tribunal de Justiça (STJ), editou a Súmula 214, que diz: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Em conclusão, denota-se que a obrigação imposta ao fiador não é ilimitada e indeterminada. Mas, para que exerça o legítimo direito de extinguir o contrato de fiança ao tempo do encerramento do prazo de vigência contratual é fundamental e indispensável, notificar por escrito o Locador. Adotada esta providência, se manterá obrigado por mais 120 (cento e vinte) dias, depois não mais.

Jacques Malka Y Negri
Sócio fundador em Malka Y Negri Advogados
Disponibilizamos diversos artigos elaborados pela equipe, alguns veiculados em jornais de grande circulação e também em mídia especializada.
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