A mais-valia é uma concessão dada pela prefeitura para facilitar na regularização de obras que não sejam legalizáveis. Alguns exemplos de obras desse tipo são:

-Fechamento de coberturas superando o número de pavimentos legais;
-Área construída que supera as taxas determinadas pela secretaria de urbanismo do seu município;
-Fechamento de varandas com cortinas de vidro.

Uma característica da contrapartida é que ela é uma concessão que abre periodicamente, o prazo para seu requerimento é de cerca de três meses após a abertura do edital. A abertura é sempre divulgada no site da prefeitura, o último período foi em 2015 e ainda não ocorreu a divulgação do próximo.

Dessa forma você poderá entrar com um protocolo e mediante a entrega de uma série de documentos e do pagamento de uma taxa, você poderá legalizar seu imóvel sem necessitar alterar as obras feitas em sua unidade. As taxas são calculadas através das fórmulas descritas no Decreto 40405, publicado em 24/07/15.

A melhor forma de saber se o seu caso se encaixa em uma legalização a partir da mais-valia é por uma análise de um profissional, onde através da observação do que foi construído e do que é permitido pela SMU (Secretaria Municipal de Urbanismo), ele poderá determinar se seu caso é uma regularização comum ou um caso de contrapartida.

As condições necessárias para se poder valer da lei de contrapartida são:

– O que foi construído deve estar de acordo com o que foi aprovado pela prefeitura;
– O novo número de pavimentos do imóvel não pode superar uma laje acima da legislação local ou a altura máxima prevista no projeto aprovado;
– A edificação não pode estar área não edificável, em faixas de escoamento de águas pluviais, proteção de rios, mares e lagoas ou em área pública de recuo.

Caso sua construção desobedeça alguma dessas regras, impossibilitando de se beneficiar da lei, converse com um profissional da área para determinar qual a melhor atitude a se tomar.

Como o conjunto de plantas arquitetônicas pode me ajudar?

Com a posse do conjunto completo das plantas do seu imóvel, o Engenheiro ou Arquiteto poderá fazer uma análise mais precisa do seu caso junto a SMU e esse conjunto será utilizado futuramente para dar continuidade ao processo de legalização do seu imóvel.

Se seu caso se configurar como contrapartida, você poderá começar a obter os documentos necessários para tornar legal sua obra, sendo eles:

– Projeto de arquitetura de acordo com as normas vigentes;
– Registro de Imóveis ou o PAL, uma cópia da carteira de registro profissional dos responsáveis pela obra (PREO) e pelo projeto (PRPA);
– Um documento da Análise técnica do profissional
– Em alguns casos a Declaração de Única Propriedade.

Dessa forma, quando um novo período para utilização dessa concessão for aberto todos os documentos necessários para o processo já estarão prontos, uma vez que a obtenção destes documentos pode levar algum tempo. Essa é uma forma de assegurar que você não irá perder esta oportunidade.

É importante lembrar que em situações em que o proprietário deu entrada no protocolo e perdeu o prazo para a entrega dos documentos, existe uma grande chance que a prefeitura abra uma exceção para esse caso, dando continuidade ao processo mesmo fora do prazo.

Se a legalização não for de contrapartida, você poderá dar continuidade através da Coordenadoria de Licenciamento Urbanística (CLU) do seu respectivo Bairro.

Lembre que nesse processo também será necessário um projeto arquitetônico.

Fonte:  http://fluxoconsultoria.poli.ufrj.br/blog/arquitetura-construcao